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尽管业务受到挫折,特朗普的净资产仍升至30亿美元

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美国总统特朗普的净资产增至30亿美元,比去年增长5%,这要归功于他曾经起诉阻止的一项办公楼交易的价值大幅上升。

根据彭博社亿万富翁指数从放款人、房地产记录、证券备案、市场数据和5月16日的财务披露中汇总的数据,特朗普财富的增加扭转了两年来的下滑趋势,使他的净资产回到2016年的水平。尽管他的家族公司遭遇了挫折,包括两家新的连锁酒店被取消,他在佛罗里达州的马拉格度假村和七家高尔夫球场的生意也减少了。

特朗普更高的净资产表明,他对自己财富的依赖程度已经变得越来越依赖于史蒂芬·罗斯,他是沃纳多房地产信托公司的负责人。特朗普持有沃纳多两个地产公司30%的股份——美洲大道1290号,曼哈顿市中心210万平方英尺的塔楼,以及旧金山金融区的加利福尼亚街555号,一个180万平方英尺的办公大楼,被称为美国银行中心——占他财产的四分之一。他与沃纳多的合作关系导致了一系列房地产交易,特朗普曾起诉要阻止这些交易。

事实证明,接受这笔交易是有利可图的。过去一年,由于办公楼资本化率下降和净收入增加,特朗普在这两处房产的持股额飙升至7.65亿美元,较上年增长33%。全市场资本化率的下降,是根据房地产价格与其产生的净收入进行跟踪,这可能表明需求增加,估值上升。

特朗普在沃纳多大厦的股份,使他的高尔夫球场和度假村的综合价值黯然失色,成为他最大的财富来源。高尔夫球场和俱乐部的价值下降了19%,至5.25亿美元,因为该行业正在努力应对不断下降的需求。

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财务披露

特朗普的财务披露,提供了收入和资产价值的广泛范围,并不是决定性的数字,提供了一个瞥见他的个人财富。他通过数十家共同组成特朗普组织的企业管理自己的财富。特朗普上台前,将其持有的股份交给了一个可撤销的信托基金,这是为了他的独家利益,由他的两个成年儿子和长期担任特朗普组织簿记员的艾伦·韦斯伯格监管。公司发言人阿曼达·米勒和首席律师艾伦·加滕均未回复寻求置评的消息。白宫新闻办公室也没有。

沃纳多的罗斯说他很好,计划继续经营公司

位于华盛顿的特朗普国际酒店的价值几乎没有改变,它已成为共和党人和寻求帮助者的宿营地。根据总统的财务披露,收入增长了1%,达到4100万美元。但由于可比房产的倍数下降,该酒店的价值下降了5%,至9500万美元。

不过,特朗普的办公楼继续升值。特朗普大厦的第五大道写字楼和住宅需求一直较低,目前价值4.45亿美元,比去年增长27%。除了资本化率下降外,它在2018的净营业收入比上一年还高,位于纽约最有价值的地带之一。因为公寓现在归别人所有,所以它不受公寓价值下降的影响。

曼哈顿金融区特朗普办公大楼华尔街40号的价值随着市场的好转,增加了13%,达到4.8亿美元。

办公楼是特朗普2016年大选后资产价格上涨的最大受益者之一。多年的宽松融资和低供应提高了全国受追捧城市的建筑价值。特朗普的办公物业,包括他在沃纳多大厦的股份,在过去一年升值了3.4亿美元。

这些收益抵消了他投资组合其他部分的下跌。除了他的高尔夫球场,特朗普在曼哈顿东57街6号的租赁权价值下降了9%,至4.2亿美元,原因是该区的零售地产由于消费者越来越喜欢网上购物,资本化率提高。

而特朗普位于帕克大道502号的豪华住宅楼,在他上个月开始服刑3年前,与他关系疏远的长期经纪人迈克尔·科恩就住在这里,现在价值1.4亿美元,比一年前下降了13%,此前该楼的公寓业主不得不向潜在买家提供大幅折扣。

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特朗普债务

根据特朗普的披露、财产记录和商业抵押贷款数据,他至少欠贷款人5.5亿美元。考虑到他从姐姐、退休联邦上诉法院法官玛丽安·特朗普·巴里那里购买的佛罗里达州一套住房的预计贷款支付额和新抵押贷款,这一数额与一年前大致持平。

财务披露和财产记录显示,特朗普欠总部位于法兰克福的德意志银行约3亿美元贷款,用于偿还华盛顿酒店、芝加哥塔和佛罗里达高尔夫度假胜地多拉尔的相关贷款。这笔1100万美元的新贷款来自佛罗里达专业银行Coral Gables。利率为4.5%,2048年到期。

特朗普30亿美元的财富不足以让他进入彭博社的世界500强富豪名单,而彭博社的财富最低也只有40亿美元左右。据彭博亿万富翁指数显示,该集团今年的集体财富已跃升12%,至5.39万亿美元。

特朗普自己对其净资产的估计往往高于独立评估。它们也有弹性。2015年特朗普宣布参选时,他的竞选团队说他身价87亿美元。彭博社当年的一份评估报告将他的财富定为29亿美元,这促使他以“愚蠢”为由驳回了这一评估,然后他说自己的身价超过100亿美元。

特朗普为潜在商业伙伴准备的未经审计的财务报表显示,特朗普自己对其净资产的估值,很大程度上源于他所称的品牌价值,据他所说,品牌价值高达40亿美元。

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